Berigtigelse af ejendomshandel: Sådan kommer du sikkert i mål
Når købsaftalen endelig er underskrevet af både dig og sælger, ånder de fleste boligkøbere lettet op. Men selvom handlen nu er juridisk bindende, er det faktiske ejerskifte ikke gennemført endnu. Nu starter den fase, som i fagsproget kaldes for berigtigelse. Hos eBoligadvokat hjælper vi dig med at forstå processen på almindeligt dansk, så du ikke mister overblikket midt i de juridiske termer.
Hvad betyder berigtigelse af ejendomshandel egentlig?
At berigtige en ejendomshandel betyder kort fortalt at føre handlen ud i livet. Det er den tekniske og juridiske proces, der sikrer, at alt foregår præcis som aftalt i købsaftalen. Sælger skal have sine penge korrekt udbetalt, og du skal registreres som den retmæssige ejer i det offentlige tinglysningssystem.
Berigtigelsen er din sikkerhed for, at du ikke overtager sælgers gamle lån, og at dine egne rettigheder som ejer bliver låst fast. Det involverer tæt koordinering mellem din advokat, banken, ejendomsmægleren og Tinglysningsretten.
De 12 vigtige trin i en berigtigelse
For at give dig fuld indsigt i forløbet har vi opstillet de trin, din handel skal igennem. Vi styrer processen fra start til slut:
- Underskrift: Købsaftalen underskrives af begge parter. Vi sørger altid for, at der er indsat et advokatforbehold.
- Afklaring af forbehold: Vi gennemgår handlen og sikrer, at alle dine krav og bankens betingelser er opfyldt.
- Økonomisk sikkerhed: Du deponerer udbetalingen hos mægleren, og din bank stiller en garanti for resten af beløbet.
- Oprettelse af skøde: Vi opretter det digitale skøde på Tinglysning.dk og sender det til godkendelse hos sælgers repræsentant.
- Digital signering: Alle parter underskriver skødet digitalt med deres MitID.
- Anmeldelse til tinglysning: Vi sender skødet til Tinglysningsretten og betaler tinglysningsafgiften til staten.
- Behandling hos retten: Skødet kommer retur med oplysninger om de pantebreve, som sælger har i ejendommen.
- Koordinering med bankerne: Vi giver besked til bankerne, så dine nye lån kan tinglyses, og sælgers gamle lån kan slettes.
- Forsikringstjek: Vi sikrer, at din ejerskifteforsikring er på plads, inden du overtager nøglerne.
- Deponering af restsum: På selve overtagelsesdagen sørger din bank for, at den resterende købesum bliver deponeret hos sælgers bank.
- Refusionsopgørelse: Vi udarbejder en opgørelse over forbrugsudgifter og ejendomsskatter, så økonomien mellem dig og sælger deles korrekt.
- Frigivelse af købesum: Når vi har bekræftelse på, at alle sælgers lån er slettet (aflyst), frigiver vi pengene til sælger. Dette sker tidligst på overtagelsesdagen.
Hvem skal stå for berigtigelsen?
Der er ingen lovkrav om, hvem der skal udføre berigtigelsen. Ofte vil ejendomsmægleren tilbyde at gøre det, men det er vigtigt at huske, at mægleren er sælgers mand. Vi anbefaler altid, at du som køber lader din egen boligadvokat stå for berigtigelsen. Det sikrer, at processen bliver kontrolleret af en uvildig ekspert, der kun har dine interesser for øje. Hvis mægleren står for det praktiske, fungerer vi som din kontrollant, der tjekker hver eneste beregning og dokument for fejl.
Ofte stillede spørgsmål om berigtigelse
Det danske tinglysningssystem er fundamentet for alle ejendomshandler. Ifølge officielle årsrapporter fra Domstolsstyrelsen håndterer Tinglysningsretten hvert år over 1,5 millioner tinglysninger på tværs af landet. Dette enorme antal dokumenter viser, hvor vigtigt det er med en fejlfri digital proces, da selv små fejl kan skabe kø i systemet og forsinke din overtagelse.
Selvom handlen virker afsluttet efter underskriften, opstår de dyreste fejl ofte i den tekniske fase. Mette Neville, professor i erhvervsret ved Aarhus Universitet, påpeger vigtigheden af professionel bistand: “Berigtigelsen er den fase, hvor de juridiske aftaler omsættes til faktiske rettigheder. En fejl i refusionsopgørelsen eller en forkert håndtering af sælgers lån kan medføre store økonomiske tab for køberen. Derfor er det afgørende med en rådgiver, der har det fulde juridiske overblik og sikrer, at bankgarantier og skøder stemmer overens”.
Hele fundamentet for berigtigelsen og registreringen af din ejendom findes i Tinglysningsloven. Lovens første paragraf fastslår, at rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at have gyldighed over for andre. Det er denne lov, der sikrer, at ingen andre kan gøre krav på din bolig, når vi har gennemført tinglysningen af dit skøde korrekt.
Refusionsopgørelsen er en økonomisk opgørelse, der sikrer, at udgifter til boligen bliver fordelt retfærdigt mellem køber og sælger. Det drejer sig typisk om ejendomsskatter, vand- og varmeudgifter samt bidrag til grundejerforeninger. Vi sørger for, at du kun betaler for den tid, hvor du rent faktisk har ejet boligen.
Tinglysningsafgiften er en lovbestemt omkostning, der skal betales direkte til Tinglysningsretten. Den består af et grundgebyr på 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen. For et hus til 3.000.000 kr. vil afgiften være 19.850 kr. Dette beløb er ikke inkluderet i advokatsalæret og skal budgetteres som en del af dine samlede købsomkostninger.
Berigtigelsesfasen starter typisk, så snart købsaftalen er underskrevet, og løber helt indtil et par uger efter din overtagelsesdag. Selve tinglysningen af skødet tager ofte 1–5 hverdage hos retten, men aflysningen af sælgers gamle lån og udarbejdelsen af den endelige refusionsopgørelse kan tage længere tid afhængigt af bankernes svartider.
Ja, det er meget almindeligt. Du får ofte råderet over boligen på overtagelsesdagen, selvom den juridiske berigtigelse stadig er i gang. Din sikkerhed ligger i, at købesummen er deponeret i banken og først bliver frigivet til sælger, når vi har sikret os, at dit skøde er tinglyst uden anmærkninger.
Det betyder, at hvis berigtigelsen ikke kan gennemføres, fordi handlen falder til jorden på grund af forbehold i købsaftalen, så skal du ikke betale os noget salær. Vi tager den økonomiske risiko for vores tidsforbrug, så du kan føle dig tryg ved at lade os undersøge din sag grundigt fra starten.
Certificeret boligadvokat med over 10 års erfaring inden for køb og salg af fast ejendom.
Han er specialiseret i at sikre trygge bolighandler gennem uvildig, juridisk rådgivning.
Javed er medlem af både Advokatsamfundet og Danske Boligadvokater, hvilket er din garanti for høj faglig standard og etik.
eBoligadvokat er kendt for høj klienttilfredshed – se vores anmeldelser på Trustpilot.
