Huskøb

Hvad skal man kigge efter, når man køber hus?

Når du køber hus, skal du være opmærksom alle de faldgruber, du risikerer at løbe ind i. Der kan gemme sig udgifter på flere hundredetusinde kroner, ligesom dine drømme for boligen kan begrænses af lokalplaner – og det er ikke ønskescenariet for nogen.

Her er 5 ting, du skal være særligt opmærksom på:

• Begrænsende lokalplaner
• Forurening på grunden
• Fugt i kælderen
• Kloakledninger og separatkloakering
• Ulovlig beboelse

Der er mange ting at holde styr på, og vi gennemgår dem alle sammen – plus en række andre overvejelser, du bør have, når du køber hus – i denne guide til huskøb.

Hvad skal man være opmærksom på ved køb af hus?

Huskøb er et omsiggribende virvar af praktiske informationer, juridiske dokumenter, penge, følelser og alt derimellem. Den ene dag er det sjovt at lede efter drømmeboligen, den næste er det nervepirrende at byde på et hus – og derudover er der alle de ting, du skal være opmærksom på for at undgå grimme overraskelser.

Du er allerede blevet introduceret for de 5 ting, du skal være særligt opmærksom på; nedenfor uddyber vi dem én for én og tilføjer en række ekstra punkter, du også bør have i baghovedet, når du køber hus.

1) Begrænsende lokalplaner

Den bolig, du har kastet din kærlighed på, kan være begrænset af lokalplaner eller servitutter for matriklen, der betyder, at du ikke kan gøre de ting, du drømmer om – fx at bygge til, inddrage loftet til beboelse eller bygge en garage.

2) Forurening på grunden

Det siges, at der er mere end 40.000 forurenede grunde i Danmark, og hvis det er tilfældet for den matrikel, du kigger på, risikerer du en efterregning på flere hundredetusinde kroner for at rense den. Ejendomsmægleren er forpligtet til at oplyse om eventuel forurening, men det er altid en god idé selv at tjekke efter. Vi ser feks meget ofte at der er nedgravet olietanke på grunde, og her skal man sikre sig at de er lukket af på rette vis og jordbundsundersøgelser er ok.

3) Fugt i kælderen

Kigger du på et hus med kælder, er det vigtigt, at du undersøger, om der er fugt ­– meget fugt kan nemlig give skader på huset. Skimmelsvamp kan være en synlig følge af for meget fugt, men husets materialer og konstruktioner kan også være beskadigede, og det er svært at se med det blotte øje.

4) Kloakledninger og separatkloakering

Er det et ældre hus, du har i kikkerten, skal du være opmærksom på brønde og kloakledninger. Som udgangspunkt holder beton i ca. 50 år, hvorefter skader kan gøre det nødvendigt at grave både brønd og kloakledning op for at skifte det. Samtidig bør du undersøge, om der er krav til separatkloakering på din grund, og om det allerede er iværksat – alternativt koster det dig hurtigt 100.000 kr. ekstra.

5) Ulovlig beboelse

Har du fundet et hus med skønne boligkvadratmeter på enten loftet eller i kælderen, skal du være opmærksom på, om de er godkendt til beboelse, eller om de kan blive godkendt. Alternativet kan være, at der ikke på lovlig vis er plads til dig og din familie i huset.

Så langt så godt. Men der er flere ting, du med fordel kan give lidt ekstra opmærksomhed, når du køber hus; tagets levetid, varmeregningen, muligheder for energirenovering, risiko for oversvømmelse samt fugtproblemer i badeværelset – det er nemlig de dyreste poster på budgettet.

Tilstandsrapporten er din ven

Medmindre du selv er byggesagkyndig, er det nærmest umuligt at gå et hus efter i sømmene og tjekke for ovenstående på egen hånd. Du har brug for hjælp, og her er tilstandsrapporten din ven.

Tilstandsrapporten bliver udarbejdet af en uvildig byggesagkyndig, der vurderer husets stand i forhold til en række fastsatte parametre. Synlige skader og fysiske forhold, der kan medføre skader, afdækkes og kategoriseres som K0 (kosmetiske skader), K1 (mindre alvorlige skader), K2 (alvorlige skader), K3 (kritiske skader) og UN (bør undersøges nærmere) – men der tages ikke højde for ting, der ikke kan ses.

Hvad koster en tilstandsrapport?

Tilstandsrapporten har ikke en fast pris, men niveauet ligger som regel fra 4.000-10.000 kr. afhængig af boligens størrelse. Den er gyldig i 6 måneder, og herefter kan den fornyes for et mindre beløb.

Det er ikke lovpligtigt at få udarbejdet en tilstandsrapport, når boligen skal sælges, men det er ikke muligt at tegne en ejerskifteforsikring uden. Samtidig er det de færreste, som er villige til at købe et hus uden at have set en tilstandsrapport først – du bør i hvert fald aldrig gøre det – fordi den er essentiel, når husets stand skal vurderes, og du skal undgå de dyre fælder, der kan følge i kølvandet på et huskøb.

Som køber er det ikke dit ansvar, at tilstandsrapporten bliver udarbejdet, men hvis sælger har været langsom i opløbet – eller hvis du gerne vil have lavet din egen uvildige gennemgang af huset – kan du sagtens bestille en på egen hånd. Vær dog opmærksom på, at du risikerer at stå med hele regningen, hvis du ikke på forhånd har lavet en aftale med sælger.

Hvad er en ejerskifteforsikring?

En ejerskifteforsikring kan dække skjulte skader på det hus, du ønsker at købe. Det er en frivillig ordning, som fritager sælger fra det såkaldte sælgeransvar, og det kræver at både tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten er udarbejdet.

Det er sælger, der skal indhente tilbud på ejerskifteforsikringen, og som udgangspunkt deler sælger og køber regningen – prisen ligger typisk mellem 10.000 og 30.000 kr.

Hvem kan tegne en ejerskifteforsikring?

En ejerskifteforsikring kan tegnes af dig, der køber eller sælger et enfamiliehus, rækkehus, en ejerlejlighed, anpart eller et sommerhus. Typisk er forsikringen gældende i 5 år, og hvis du som køber ønsker en dyrere forsikring end den, sælger har indhentet tilbud på, er det dig, der skal betale merudgiften.

Udvidet ejerskifteforsikring – hvis du vil dækkes endnu bedre

Er du usikker på standen af dit drømmehus, kan du vælge at tegne en udvidet ejerskifteforsikring, som løber i 10 år og dækker flere forhold end den traditionelle – fx ulovlige kloak- og stikledninger eller forhold ved grunden som medfører skade på bygningerne.

Udgiften ved en udvidet ejerskifteforsikring er noget højere, men til gengæld kan den give dig tryghed i forhold til usynlige og uforudsete udgifter, som du ellers risikerer at skulle betale af egen lomme.