Forstå advokatens rolle i livets forskellige faser
Gennem hele livet møder vi op- og nedture, glæde og sorg, sejre og tab, og mange situationer bliver lettere at håndtere, hvis du har en advokat ved din side. Både de sjove og de mindre sjove. Hos eBoligadvokat hjælper vi ikke kun boligkøbere – vi guider dig gennem hele livet med juridisk tryghed i bagagen. De fleste mennesker stifter bekendtskab med advokaten og dennes rolle, når den første bolig skal købes, og her er det ofte nærmere held end forstand, hvem advokaten bliver. En søgning på nettet og vupti… du har valgt den advokat, der lå øverst på google, var billigst eller havde det flotteste navn. Men det er ikke altid en god idé at vælge i blinde. Bruger du den samme advokat igennem alle livets faser, får du en sparringspartner, der kender dig, din økonomi og din livssituation, og dermed får du en mere omfattende og personlig rådgivning, der passer specifikt til dig og dine behov. Hos eBoligadvokat rådgiver vi – uanset hvad navnet antyder – om alle de emner, der opstår i kølvandet på et boligkøb og et ægteskab. I denne artikel gennemgår vi en række af de mest almindelige livssituationer, så du får en forståelse af advokatens rolle i dit liv. Det er vores håb, at du bliver klædt på til at vælge den rigtige advokat til at stå ved din side.
Boligkøb – dit første møde med advokaten
Din første ejerbolig er som regel ensbetydende med dit første møde med en advokat. Samtidig er det sandsynligvis dit livs største investering, du står overfor, og derfor er der ikke bare boligdrømme på spil, men også penge, nervøsitet, glæde og spørgsmål i et stort sammensurium. Enkelte boligkøbere vælger at undlade hjælp fra en boligadvokat, men hvis du ikke vil spille hasard med din penge, er det ikke noget, vi anbefaler – af én enkelt årsag: Sælger har ejendomsmægleren på sit hold. Møder du op til forhandlingerne uden en medspiller, bliver det en ulige kamp, hvor du sandsynligvis ender som taber. Måske opdager du det ikke, men der kan være mange penge at spare, hvis du allierer dig med en boligadvokat. Hos eBoligadvokat hjælper vi dig blandt andet med at:
– gennemgå bolighandlens mange dokumenter
– gennemgå købsaftalen ned til mindste detalje
– forhandle købsaftalens vilkår til din fordel
– gennemgå en eventuel ejerforenings regnskab
– forstå eventuelle servitutter og lokalplaner
– gennemgå tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke
– udarbejde eventuelle advokatforbehold
– varetage kontakten med mægler og sælgers bank
– berigtige bolighandlen (skøde, tinglysning og refusionsopgørelse)
Har du aldrig handlet bolig før, kan du med fordel læse denne artikel, der er udarbejdet som en guide til førstegangskøberen. Her kommer vi ind på de enkelte begreber, så du får den fulde forståelse for boligkøb og de mange facetter, der udgør den lange proces. I forbindelse med dit boligkøb, vil vi komme ind på et af livets andre store spørgsmål, så læs videre og bliv klogere endnu.
Samejeoverenskomst og ægtepagt
Når du køber bolig med din partner – hvad enten I er gift eller lever papirløst sammen – er det en god idé at overveje, hvad der skal ske med jeres respektive formuer og jeres fælles formue, hvis I engang vælger at gå fra hinanden. Det kan virke som en vanvittig idé, så længe I er glade og forelskede, men hvis skilsmisse alligevel bliver aktuelt en dag, er det lettere at komme videre, hvis I på forhånd har vurderet, hvordan boet skal deles.
Samejeoverenskomst – hvad er det, og hvornår er den nødvendig?
En samejeoverenskomst – eller samejekontrakt som det også kaldes – er en aftale mellem flere parter, der ejer noget sammen. Ofte er der tale om et par, der sammen har købt en bolig, men overenskomsten kan også udarbejdes mellem søskende eller venner, der er fælles om at eje en ejendom. For at forklare samejeoverenskomsten og vigtigheden af at have en, tager vi udgangspunkt i et scenarie, hvor du og din partner køber en bolig sammen uden at være gift. Fordi I ikke er gift, har I ikke automatisk fælleseje, og af samme årsag er der heller ingen fastsatte regler for, hvordan boet skal deles, hvis I en dag går fra hinanden – og det er her, samejeoverenskomsten kommer ind i billedet. En samejeoverenskomst er et sæt spilleregler, I aftaler, når I køber jeres bolig sammen. Reglerne definerer, hvad der skal ske, hvis jeres forhold ophører, og det fornuftige i denne sammenhæng er, at reglerne er udarbejdet, mens I stadig er glade og på god talefod, så der er ingen sure miner, jalousi eller eventuel hævn, der påvirker beslutningerne. Der er ganske enkelt ikke mulighed for at blive uenige. Med en samejeoverenskomst tager I blandt andet stilling til: – hvordan jeres fælles bolig skal afvikles, hvis samejet skal opløses – hvordan udbudsprisen skal fastlægges, når boligen skal afvikles – hvordan overskud/underskud skal deles ved et salg Derudover kommer vi som jeres advokat ind på spørgsmål vedrørende udgifter til vedligeholdelse, nyanskaffelser og praktiske opgaver i relation til ejendommen, hvis I ikke er gået ind i ejerskabet med lige mange penge på hånden. Som nævnt har vi her taget udgangspunkt i et par, der sammen ejer en bolig, men samejeoverenskomsten kan også bruges, hvis søskende eller venner eksempelvis køber et sommerhus eller en udlejningsejendom. Her skal der også tages stilling til, hvordan en eller flere parter kan forlade samejet, hvis vedkommende ønsker det. Er du og din partner gift, er det ikke nødvendigt med en samejeoverenskomst, fordi I er omfattet af ægteskabslovgivningen. Der kan dog stadig være behov for særlige spilleregler i forbindelse med en skilsmisse, og i så fald har i brug for en ægtepagt.
Hvad er en ægtepagt, og hvornår har du brug for en?
Når du og din partner gifter jer, bliver I automatisk omfattet af ægteskabslovgivningen, der foreskriver, at I er fælles om at eje alt – også det I hver især havde med ind i ægteskabet. Er I enige om at dele alt, hvis en skilsmisse eller et dødsfald – mod forventning naturligvis – skulle dukke op, behøver I ikke at gøre noget. Vil I derimod have en personlig og skræddersyet løsning, hvor eventuelle værdier ikke deles ligeligt, så skal I have en ægtepagt. Ægtepagten har ry for udelukkende at bruges i forbindelse med krav om særeje ved skilsmisse, men der er flere forskellige grunde, der gør det værd at over en ægtepagt. Alt det kan din advokat forklare dig mere om, og netop derfor er det vigtigt, at have en god advokat ved sin side igennem alle livets afgørende faser – vi gennemgår kort dine muligheder nedenfor. Særeje – uanset hvordan vi vender og drejer ægtepagten, så er særeje den primære årsag til, at ægtefolk får den udarbejdet. Særeje er en skriftlig aftale om, hvad der ikke skal deles ved en eventuel skilsmisse, fx værdier fra før I mødte hinanden eller en eventuel virksomhed. Ægtepagten udarbejdes i fællesskab, og den er først gældende, når den er underskrevet af begge parter og tinglyst i Personbogen. Der findes fire former for særeje:
1) Skilsmissesæreje Som navnet antyder, er skilsmissesæreje en kontrakt, der træder i kraft i tilfælde af skilsmisse. Har du eller din partner skilsmissesæreje i forbindelse med aktiver, I har taget med ind i forholdet, skal de ikke deles, når I går fra hinanden. Alle andre aktiver skal deles ligeligt efter fællesejeloven. Skilsmissesæreje gælder udelukkende ved skilsmisse, og særejet bortfalder, hvis den ene part dør. I tilfælde af dødsfald arver den efterladte 3/4 af det samlede fællesbo og kan yderligere sidde i uskiftet bo.
2) Fuldstændigt særeje Fuldstændigt særeje er en aftale, hvor aktiverne vil være særeje både under skilsmisse og dødfald. Det betyder, at den efterladte kun arver halvdelen af det fuldstændige særeje, mens afdødes familie arver den anden halvdel, og samtidig betyder det, at den efterladte ikke har mulighed for at sidde i uskiftet bo, fordi særejet skal udredes straks efter ægtefællens bortgang.
3) Kombinationssæreje Det er muligt at kombinere skilsmissesæreje og fuldstændigt særeje, så særejeaftalen træder i kraft, hvis du og din partner skal skilles, men derimod bliver særejet automatisk gjort til fælleseje ved dødsfald, så den efterladte part overtager aktiverne, der samtidig gøres til fuldstændigt særeje for vedkommende.
4) Fuldstændigt særeje med succession
Den sidste mulighed for særeje er såkaldt fuldstændigt særeje med succession. Vælger I denne løsning, betyder det, at særejet stadig er gældende efter døden, og dermed indgår aktiverne ikke i bodelingen hverken ved skilsmisse eller død, så den efterladte part får ikke del i de respektive værdier.
Du og din partner skal gøre jer en lang række overvejelser, inden I beslutter jer for en eventuel ægtepagt, men I kan stille jer selv følgende spørgsmål – og hvis I kan svare ja til ét af dem, så er ægtepagten i hvert fald værd at overveje:
– Ønsker I at lave en anderledes deling af jeres værdier ved en eventuel skilsmisse?
– Ønsker I at undgå at dele jeres formue med partneres børn fra tidligere forhold ved dødsfald?
– Er der stor forskel på de værdier, I hver især har med ind i forholdet?
– Har du eller din partner udsigt til at arve en stor sum penge?
– Driver du eller din partner virksomhed, og ønsker I ikke at lade den indgå i bodelingen ved en eventuel skilsmisse?
Overvejelserne omkring særeje, ægtepagter og samejeoverenskomster er ikke de eneste, I skal igennem, når I køber en bolig. I bør også overveje, om der skal udarbejdes et testamente, så I selv er herre over, hvordan jeres værdier fordeles ved pludseligt dødsfald. Er du nysgerrig, så læs med nedenfor.
Vil du vide mere om ægtepagter i forbindelse med pensionsdeling og gaver, kan du læse meget mere lige her.
Hvornår er det en god idé med et testamente?
Der er helt klare regler for, hvordan en eventuel arv fordeles mellem de efterladte, og derfor er det nødvendigt at oprette et testamente, hvis du selv vil bestemme, hvem der skal arve dine værdier. Fordelingen af arven afhænger af afdødes familieforhold: – Hvis du efterlader både ægtefælle og fælles børn, skal arven deles mellem dem, så halvdelen går til ægtefællen, mens børnene deler den resterende halvdel. Hvis din ægtefælle ønsker det, kan vedkommende sidde i uskiftet bo, så jeres børn først arver, når den længstlevende ægtefælle dør eller gifter sig igen. – Hvis du ikke efterlader en ægtefælle, skal arven deles mellem dine familiemedlemmer. Børn, børnebørn og oldebørn har fortrinsret, når arven skal fordeles – de er nemlig såkaldt livsarvinger. – Hvis du ikke efterlader nogle livsarvinger, men kun en ægtefælle, arver ægtefællen hele din formue. – Hvis du hverken efterlader ægtefælle eller livsarvinger, fordeles arven mellem dine øvrige familiemedlemmer efter særlige arveklasser. Ovenstående er ikke altid at foretrække, og særligt hvis der er børn fra flere forskellige ægteskaber involveret, kan det være en svær situation at stå i for de efterladte, fordi der kan opstå splid og uvenskab på grund af arven. Vil du komme alt det i forkøbet – eller vil du bare gerne selv bestemme, hvem der skal arve din formue – skal du skrive et testemente. Hos eBoligadvokat kan vi hjælpe dig med at udarbejde testamentet, så det lever op til lovmæssige krav, og samtidig sørger vi for, at du kommer hele vejen rundt om din økonomi og de livssituationer, dine efterladte står i, hvis du skulle dø uden varsel. Mange tror fejlagtigt, at det ikke er nødvendigt med et testamente, hvis man er gift, men der er en lang række fordele ved at oprette et, og det gælde uanset om du er gift, lever papirløst eller alene, og uanset om du har børn, særbørn eller ingen børn.
Testamente for dig der er gift
Selvom du og din partner er gift, er det ikke ensbetydende med, at din ægtefælle automatisk arver hele din – eller jeres fælles – formue, når du går bort. En væsentlig del af arven tilfalder dine børn, og i værste fald kan det betyde, at din ægtefælle ikke har råd til at blive boende i jeres hus. Med et testamente kan du sørge for, at de økonomiske rammer er i orden, så der ikke kommer bekymringer og spekulationer om det oven i sorgen. Vær opmærksom på at: – den efterladte risikerer at være nødt til at sælge jeres bolig for at realisere arven til børnene. Med et testamente kan du ændre fordelingsnøglen, så din ægtefælle arver mest muligt. – den efterladte ægtefælle kan sidde i uskiftet bo, hvis jeres børn er fælles, men hvis du har særbørn, skal de give samtykke til det. – din ægtefælle arver hele din formue, hvis du ikke har børn. Vil du have indflydelse på, hvad der skal ske med værdierne efter din ægtefælles død, skal du lave et testamente.
Testamente for dig der ikke er gift
Som ægtefælle arver man automatisk halvdelen af den afdødes formue, og selvom det ikke nødvendigvis er nok, så er det om ikke andet mere, end man får, hvis man ikke er gift. Lever I i et såkaldt papirløst forhold, arver I ikke hinanden, hvis den ene part går bort, og derfor er det bydende nødvendigt med et testamente, hvis I vil sikre hinanden økonomisk. Vær opmærksom på at: – dine børn får hele arven, hvis du og din samlever ikke er gift. Din partner risikerer derfor at skulle sælge jeres fælles hjem for at realisere arven til dine børn. – den efterladte samlever får ingen arv, selvom du ikke har børn. Det gør i stedet din nærmeste familie. Kort og godt er der ikke så meget at tale om, hvis du og din partner vil sikre hinanden økonomisk uden at være gift; I skal oprette et testamente. Hellere i dag end i morgen.
Skøde – når livet kræver, at det skrives om
Når du og din partner køber en bolig sammen, opretter boligadvokaten et skøde, der officielt angiver, at I har rettighederne over ejendommen. Indimellem sker der desværre det, at et parforhold går i stykker og medfører en skilsmisse, separation eller samlivsophør – og dermed skal skødet ændres. På den mere positive konto kan det også være nødvendigt at ændre i et skøde, hvis der skal ske en familieoverdragelse, eller der skal foretages en ændring af ejerandelene i en given ejendom. Uanset årsagen så hjælper eBoligadvokat dig med dit skøde.
Skilsmisseskøde – ved skilsmisse, separation og samlivsophør
Når et par går fra hinanden – hvad enten de er gift eller ej – så er det ikke ualmindeligt, at den ene part overtager det fælles hjem simpelthen ved at købe den anden part ud. Et skilsmisseskøde fungerer som et ny skøde, der skal tinglyses i ejendommen, så den fraflyttede part ikke længere står som ejer af boligen. Hos eBoligadvokat hjælper vi dig med at udarbejde skilsmisseskødet, og det eneste, vi har brug for, er en kopi af separations- eller skilsmissebevillingen samt oplysninger om ejendommens adresse, overtagelsesdato og købesum/gældsovertagelse. Bevillingen sender vi sammen med skødet til tinglysningsretten, og på den måde slipper du for at betale den almindelige tinglysningsafgift på 0,6% af købesummen. Når du sælger en bolig til din tidligere partner eller omvendt, er det som udgangspunkt at sidestille med en almindelig bolighandel, og derfor er der nogle ting, du skal overveje. For det første skal der muligvis udarbejdes en tilstandsrapport, og for det andet bliver det måske nødvendigt med en ejerskifteforsikring – og uanset hvad skal der udarbejdes en købsaftale. Alt det og meget mere hjælper vi dig med, når vi samtidig udarbejder dit skilsmisseskøde, så du er sikret en fornuftig handel.
Familieoverdragelse – for nærtstående familiemedlemmer
I Danmark er det muligt at overdrage fast ejendom til nærtstående familiemedlemmer uden, at vedkommende skal betale den fulde ejendomsvurdering. Faktisk hedder prisen seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15%, og det er fordelagtige vilkår, hvis det er en mulighed i din familie. Familieoverdragelse sker oftest mellem forældre og børn, og når det er aktuelt, skal der udarbejdes et nyt skøde, som skal tinglyses i tingbogen, før ejerskiftet er officielt. Det er ikke nødvendigt med en købsaftale, da skødet erstatter denne. Der er to ting, du skal være opmærksom på, hvis du ønsker at overdrage en bolig til et familiemedlem:
1) Hvis der er foretaget store ændringer i boligen siden sidste ejendomsvurdering, kan du ikke uden videre tage udgangspunkt i den offentlige vurdering, da det kan give problemer på længere sigt.
2) Hvis du vil bruge den offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt for prisen, må du ikke indhente en vurdering af handelsprisen hos en ejendomsmægler. Gør du det, har du aktivt sat dig ind i ejendommens aktuelle værdi, og så er det i stedet den, du skal bruge som udgangspunkt for handlen. Hos eBoligadvokat hjælper vi dig med at forstå reglerne, ligesom vi naturligvis udarbejder det nye skøde for dig, så alle formelle detaljer er på plads.
Omskødning – ved ændring af ejerandele
Ejer du en ejendom sammen med en række andre personer, fx dine søskende eller dine venner, og er der opstået et behov for at ændre i skødet, så kan det sagtens lade sig gøre. Det kan være, at en eller flere personer vil ud af ejerskabet, eller at en eller flere personer skal ind i det. Vi hjælper dig og dine medejere med at få styr på detaljerne, ændre skødet og eventuelt udarbejde en købsaftale eller en række grundvilkår for handlen, hvis det er nødvendigt.
Forældrekøb og selvsalg: En anden form for bolighandel
Hver dag handles boliger på det danske marked, så familier kan skabe nye rammer for hverdagen, og de fleste bolighandler sker på traditionel vis med en ejendomsmægler som mellemmand. Men det er ikke altid let at finde egnede boliger, og derfor bliver det mere og mere populært med forældrekøb, og i samme ombæring er interessen for selvsalg steget markant – særligt i de store byer. Overvejer du at købe en bolig til dit barn, kan vi hjælpe dig med alt det praktiske. Står du i stedet med en bolig, du gerne vil sælge på egen hånd, ja, så gælder det samme: Vi hjælper dig med de praktiske aspekter af sagen.
Hvad er forældrekøb, og hvad skal du være opmærksom på?
Forældrekøb er – som navnet så fint antyder – et køb, forældre primært foretager for at give deres børn tag over hovedet, fx i en ny studieby. I virkeligheden er der intet krav om familierelationer, når en bolig skal lejes ud, og derfor kan det også være bedsteforældre, onkler, tanter eller kollegaer, der handler – eller børn der køber en bolig for at leje den ud til deres forældre. Fordelene ved et forældrekøb er, at dit barn får et sted at bo til en attraktiv husleje, og samtidig kan vedkommende søge boligstøtte og endda selv leje et værelse ud, hvis det er muligt. Køber I bolig i et attraktivt område, kan det samtidig være en god investering, der kan give afkast på den lange bane. Ulemper er der naturligvis også, og de handler først om fremmest om penge; du skal nemlig have en god friværdi eller en stor opsparing, for at muliggøre et forældrekøb, og samtidig skal du kunne håndtere et tab, hvis boligpriserne falder. Selve købet af bolig foregår som ved alle andre handler, og derfor er det en god idé at have en boligadvokat ved din side, så du ikke køber katten i sækken. Som en ekstra bonus kan advokaten hjælpe dig med at udarbejde den lovpligtige lejekontrakt, så både du og dit barn sikrer jer de bedste mulige vilkår og ikke mindst at loven overholdes.
Selvsalg – når du sælger uden en ejendomsmægler
De fleste bolighandler i Danmark går gennem en ejendomsmægler, men efterhånden er det blevet mere og mere populært at spare salæret og håndtere hele salget selv. Dog er der enkelte områder, hvor du bør alliere dig med en boligadvokat, så du får den rette rådgivning, de rigtige dokumenter og ikke mindst overholder alle juridiske krav til en bolighandel. Hos eBoligadvokat har vi mange års erfaring med selvsalg, og vi hjælper dig med at få styr på alle detaljerne, så du kan koncentrere dig om at sælge din bolig. Du får blandt andet hjælp til at: – udarbejde købsaftalen – indhente alle nødvendige dokumenter – varetage korrespondancen med køber og købers advokat – gennemgå skødet – gennemgå refusionsopgørelsen Derudover er der en række ting, du selv skal tage dig af, hvis du vil hive handlen i hus, nemlig de opgaver ejendomsmægleren ellers ville klare. Du skal blandt andet: – stå for markedsføring af boligen – lave aftaler og svare på spørgsmål – vise boligen frem Juridiske spørgsmål kan du roligt sende videre til din advokat, så handlen gennemføres uden risiko for økonomiske overraskelser.
Kontakt eBoligadvokat
Hos eBoligadvokat er det vores primære mål at guide vores klienter trygt igennem de juridiske problemstillinger, de står overfor. Det kan være i forbindelse med boligkøb eller -salg, ændringer af skøde, udarbejdelse af testamente eller noget helt fjerde – uanset hvad giver vi dig en professionel service, så du kan sove roligt om natten. Har du spørgsmål, eller ønsker du at få en indledende og uforpligtende snak om din situation, så skal du endelig kontakte os. Du kan ringe på tlf. +45 31202424, sende en mail på ja@eboligadvokat.dk eller udfylde vores kontaktformular, så vil vi gøre vores bedste for at hjælpe dig videre. Du fanger os nemmest inden for almindelig kontortid, men vi ved, at der kan være omstændigheder, særligt i forbindelse med boligkøb, hvor det haster, og derfor er du velkommen til at ringe, selvom kontoret er lukket – måske er du heldig. Alternativt vender vi tilbage så hurtigt som muligt, så du ikke går glip af din drømmebolig
