Mange tror fejlagtigt, at salg af fast ejendom altid er momsfrit. Det er ikke korrekt. Mens det typiske hussalg mellem private er fritaget, gælder der skarpe momsregler for byggegrunde, nybyggeri og erhvervsejendomme.
Fejl i momshåndteringen kan medføre store efterregninger fra Skattestyrelsen. Hos eBoligadvokat sikrer vi, at din handel er korrekt momsdeklareret fra start.
Hovedreglen: Momsfrit salg af “brugte” boliger
Langt de fleste private bolighandler er momsfrie. Hvis du sælger en bolig, der har været taget i brug, skal der ikke betales moms.
Det gælder uanset, om det er:
- Et parcelhus.
- En ejerlejlighed.
- Et sommerhus.
Betingelsen er blot, at boligen ikke defineres som “ny” i momslovens forstand, og at du ikke driver næring med køb og salg af ejendomme.
Momsfælden ved nybyggeri
Reglerne ændres, når der er tale om nye bygninger. Her skal der som udgangspunkt betales 25 % moms, hvis sælger er en “afgiftspligtig person” (f.eks. en bygherre eller entreprenør).
Hvornår er en bygning “ny”? En ejendom betragtes som ny:
- Før den tages i brug første gang.
- I en periode på 5 år efter første ibrugtagning.
Hvis du køber en nyopført projektlejlighed, betaler du derfor moms af købesummen (momsen er dog typisk inkluderet i den annoncerede pris).
Er der moms på byggegrunde?
Dette er et område, hvor mange tager fejl. Siden 2011 har der været moms på salg af byggegrunde, hvis sælger driver økonomisk virksomhed med ejendomssalg.
- Privat salg: Sælger du en grund, der har hørt til din private bolig (f.eks. en udstykning af din have), er det ofte momsfrit.
- Professionelt salg: Sælger en kommune eller et selskab en grund, skal der betales 25 % moms.
Det er afgørende at få vurderet, om grunden er byggemodnet, da det påvirker momspligten.
Moms ved erhvervsejendomme
Salg af erhvervsejendomme er som udgangspunkt momsfrit. Men mange virksomheder vælger en frivillig momsregistrering for at kunne trække moms fra på opførelse og vedligeholdelse.
Her skal du være uhyre opmærksom på momsreguleringsforpligtelsen. Hvis du har trukket moms fra ved køb/ombygning og sælger ejendommen momsfrit inden for 10 år, skal du betale en del af den fradragne moms tilbage til staten.
For at undgå dette kan køber og sælger aftale at overdrage momsforpligtelsen, så den kører videre hos køber. Det kræver præcis juridisk formulering i købsaftalen.
Oversigt: Hvornår skal du betale moms?
| Situation | Momspligt? | Bemærkning |
| Privat boligsalg | Nej | Gælder når boligen har været taget i brug. |
| Salg af nybyggeri | Ja | Hvis solgt af bygherre inden for 5 år efter færdiggørelse. |
| Salg af byggegrund | Ofte Ja | Hvis sælger driver virksomhed eller udstykker professionelt. |
| Erhvervsejendom | Valgfrit | Pas på reguleringsforpligtelsen ved momsfrie salg. |
Få juridisk tjek af momsforholdene
Momsreglerne er tekniske og afhænger af den konkrete situation. En fejl kan koste dig 25 % oven i prisen eller et krav om tilbagebetaling af gamle fradrag.
Hos eBoligadvokat gennemgår vi ejendommens status. Vi tjekker:
- Er boligen “ny” eller “brugt” juridisk set?
- Er der en momsreguleringsforpligtelse, du overtager?
- Er prisen inklusiv eller eksklusiv moms?
Kontakt os for en vurdering, inden du skriver under.
Ofte stillede spørgsmål om ejendomsmoms
Salg af fast ejendom er som udgangspunkt momsfritaget i Danmark, men der findes to vigtige undtagelser. Du skal betale 25 % moms, hvis du sælger en ny bygning eller en byggegrund. Reglerne gælder for professionelle ejendomsudviklere og virksomheder, men kan i visse tilfælde også ramme private, hvis salget har karakter af økonomisk virksomhed.
Definitionen af en ny bygning er afgørende for, om handlen udløser et momskrav. Skattestyrelsen fastslår i den juridiske vejledning, jf. Momsloven § 13, stk. 1, nr. 9, at en bygning betragtes som ny, indtil den er leveret til en køber første gang. Derudover anses en bygning for ny, hvis der er gået mindre end 5 år fra datoen for bygningens færdiggørelse til salgstidspunktet.
Mange overser de økonomiske konsekvenser, hvis momsen ikke er indregnet korrekt fra starten. Jane Bolander, professor i skatteret ved Copenhagen Business School (CBS), udtaler om kompleksiteten: “Moms på fast ejendom er et af de mest komplicerede områder i dansk skatteret, fordi grænsen mellem momsfrit salg og momspligtigt salg ofte er hårfin. En fejlbehæftet vurdering kan føre til efterkrav på millioner af kroner, som sælgeren sjældent kan hente hos køberen efterfølgende”.
Momsindtægterne fra bygge- og ejendomssektoren udgør en betydelig del af de samlede skatteindtægter. Data fra Skatteministeriet og Danmarks Statistik (DST) viser, at moms fra sektoren ‘opførelse af bygninger’ bidrager med milliarder af kroner til statskassen årligt. Den præcise styring af disse regler er derfor prioriteret højt af myndighederne, hvilket medfører en intensiveret kontrol af ejendomshandler, hvor momsen er undladt.
Et salg af en grund er momspligtigt, hvis den sælges med henblik på opførelse af en bygning. Det er uden betydning, om grunden er ubebygget, eller om der står en bygning, som køber har til hensigt at nedrive. Hvis hensigten med købet er byggeri, betragtes arealet som en byggegrund i momslovens forstand, og prisen skal tillægges 25 % moms.
Salg af en privat bolig er normalt momsfrit, hvis den har været brugt til beboelse for ejeren eller dennes husstand. Problemerne opstår, hvis du køber en ejendom, renoverer den og sælger den videre med hurtig fortjeneste uden reelt at have boet i den. I sådanne tilfælde kan Skattestyrelsen vurdere, at du driver økonomisk virksomhed, hvilket gør salget momspligtigt som en “ny bygning” eller “ombygget ejendom”.
Hvis en virksomhed sælger en ejendom momsfrit, skal de ofte betale en del af den moms tilbage, som de tidligere har fået fradrag for ved byggeri eller renovering. Denne reguleringsforpligtelse løber i 10 år for fast ejendom. Ved et salg skal du derfor undersøge, om der hviler en sådan forpligtelse på ejendommen, da det kan blive en uventet udgift for sælger, medmindre forpligtelsen overtages af køber.
Når man omdanner en erhvervsejendom til boliger, betragtes ejendommen som “ny” i momslovens forstand efter ombygningen. Hvis man herefter sælger boligerne enkeltvis, skal der opkræves moms af hele salgssummen. Mange investorer begår den fejl at tro, at salget er momsfrit, fordi bygningen er gammel, men den funktionelle ændring til bolig nulstiller bygningens alder i forhold til momspligten.
Certificeret boligadvokat med over 10 års erfaring inden for køb og salg af fast ejendom.
Han er specialiseret i at sikre trygge bolighandler gennem uvildig, juridisk rådgivning.
Javed er medlem af både Advokatsamfundet og Danske Boligadvokater, hvilket er din garanti for høj faglig standard og etik.
eBoligadvokat er kendt for høj klienttilfredshed – se vores anmeldelser på Trustpilot.
