Hvad er forældrekøb?

Et forældrekøb er en handel, hvor forældre køber en ejerlejlighed eller andelsbolig med det formål at udleje den til deres barn. Juridisk betragtes dette som udlejning af fast ejendom, hvilket betyder, at forældrene bliver udlejere, og barnet bliver lejer. Denne konstruktion kræver en formel lejekontrakt og korrekt fastsættelse af husleje for at overholde gældende regler i lejeloven og skattelovgivningen.

Selvom skattereglerne er ændret, kan forældrekøb stadig give mening som en hjælp til barnets studiestart i dyre byer. Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom hos Nordea Kredit, forklarer den nuværende situation: “Forældrekøb er i dag mindre økonomisk attraktivt end tidligere på grund af begrænsninger i rentefradraget i virksomhedsordningen. Man skal nu i højere grad se det som en forældrehjælp frem for en ren overskudsforretning, da de skattemæssige fordele er blevet udvandet over de seneste år”.

Markedet for forældrekøb er tæt knyttet til renteniveauet og udbuddet af studieboliger. Tal fra Danmarks Statistik (DST) og de store realkreditinstitutter viser, at forældrekøb udgør en væsentlig del af handlen med mindre lejligheder i København og Aarhus, selvom antallet af handler faldt med over 30 % efter de skattemæssige stramninger i 2021. På trods af dette er der fortsat en stabil efterspørgsel i de største studiebyer, hvor presset på boligmarkedet er størst.

Når du udlejer en bolig til dit barn, betragtes det som erhvervsmæssig udlejning. Skattestyrelsen fastslår, at du skal beskattes af lejeindtægten, og at du som udlejer har pligt til at opkræve en husleje, der svarer til markedslejen. Hvis lejen er sat for lavt, kan både forældre og barn blive beskattet af forskellen som en gave. Du kan vælge mellem forskellige beskatningsformer, herunder kapitalafkastordningen eller beskatning efter de almindelige regler for personlig indkomst.

Huslejen skal svare til det, man kalder “det lejedes værdi”, hvilket er den leje, en uafhængig tredjepart ville betale for boligen. Du kan ikke blot lade dit barn bo gratis eller til en symbolsk pris, da det vil få skattemæssige konsekvenser. For at finde det rette niveau bør du sammenligne med lignende lejemål i området eller søge rådgivning hos en boligadvokat, der kender til de lokale afgørelser fra huslejenævnet.

Ja, mange forældre vælger at sælge lejligheden videre til barnet efter endt studie. Her kan man benytte den såkaldte 15 %-regel (eller 20 %-regel efter de nye ejendomsvurderinger), som gør det muligt at overdrage ejendommen til en pris, der ligger under den offentlige vurdering, uden at der skal betales gaveafgift. Dette kræver dog, at der ikke foreligger særlige omstændigheder, som gør, at den offentlige vurdering er direkte fejlbehæftet eller forældet.

Et omvendt forældrekøb er, når børn køber en bolig til deres forældre. Dette ses ofte, hvis forældrene ønsker at flytte tættere på familien eller har brug for en mere seniorvenlig bolig, men ikke selv har finansieringen på plads. Reglerne for udlejning og skat er de samme som ved almindelige forældrekøb, herunder kravet om en markedsrelevant husleje og en formel lejeaftale mellem parterne.

Ja, en skriftlig lejekontrakt er absolut nødvendig af hensyn til både Skattestyrelsen og barnets mulighed for at søge boligstøtte. Uden en gyldig lejekontrakt kan barnet ikke modtage økonomisk tilskud til huslejen, og forældrene kan få svært ved at dokumentere lejeforholdet over for myndighederne. Kontrakten sikrer også klare linjer for, hvem der hæfter for vedligeholdelse og forbrugsudgifter, hvilket forebygger konflikter og juridiske problemer senere hen.