En tvangsauktion kan være en vej til en billig bolig. Men det er ikke risikofrit. Når du køber på auktion, gælder de normale forbrugerbeskyttelsesregler ikke. Du køber ejendommen “som beset”, og du har ingen reklamationsret.
Hos eBoligadvokat har vi rådgivet i hundredvis af auktionssager. Vi hjælper dig med at gennemskue salgsopstillingen og beregne de skjulte omkostninger, før du byder.
Hvad er forskellen på tvangsauktion og fri handel?
Forskellen er enorm. Ved en almindelig handel er du dækket af ejerskifteforsikring og huseftersynsordningen.
Ved køb på tvangsauktion gælder følgende:
- Ingen tilstandsrapport: Du må stole på din egen besigtigelse.
- Ingen ejerskifteforsikring: Du hæfter selv for alle skader (skjulte og synlige).
- Ingen fortrydelsesret: Et hammerslag er bindende.
Sådan foregår en tvangsauktion
Processen styres af Fogedretten. Det er en stram juridisk proces, hvor du skal kende spillereglerne.
- Annoncering: Auktionen annonceres i Statstidende og på portaler som itvang.dk. Her finder du salgsopstillingen.
- Besigtigelse: Der afholdes typisk én fælles fremvisning. Det er din eneste chance for at tjekke boligens stand.
- Auktionen: Mødet foregår i Fogedretten. Du byder med fysisk fremmøde eller via fuldmagt.
- Hammerslag: Højestbydende vinder retten til ejendommen (forudsat at pant- og udlægshavere accepterer buddet).
- Auktionsskøde: Når du har betalt budsummen og omkostningerne, udsteder retten et auktionsskøde.
Pas på “Størstebeløbet”
Mange førstegangskøbere overser størstebeløbet. Når du byder på en tvangsauktion, betaler du ikke kun dit bud. Du skal også betale “størstebeløbet”.
Dette beløb dækker omkostninger til:
- Rekvirentens advokat (den der har begæret auktionen).
- Skyldige ejendomsskatter og brandforsikring.
- Restancer til ejerforening eller fællesudgifter.
Dette beløb lægges oven i dit bud. Det kan være alt fra 20.000 kr. til flere hundrede tusinde kroner.
Tjekliste før du byder
Da du ikke har nogen fortrydelsesret, er forarbejdet (“due diligence”) afgørende.
Her er de vigtigste punkter, du skal undersøge:
| Juridisk forhold | Risiko | Hvor finder du info? |
| Lejere | Lejere er beskyttet af lejeloven og følger med ejendommen. Du kan ikke bare opsige dem. | Salgsopstillingen og lejekontrakter. |
| BBR-meddelelse | Stemmer kvadratmeterne? Er der ulovlige bygninger? | OIS.dk eller salgsopstillingen. |
| Gæld og servitutter | Overtager du gamle byrder eller gældsforpligtelser? | Tinglysningsbogen (Tingbogen). |
| Ejendommens stand | Er der svamp, råd eller sætningsskader? | Tag en byggesagkyndig med til besigtigelsen. |
Risici og rettigheder
Når du har fået hammerslag, er ejendommen din. Det betyder også, at risikoen er din fra dette øjeblik.
Dine risici:
- Du overtager eventuelle lejere (som kan være umulige at opsige).
- Du overtager ulovlige installationer, som kommunen kan kræve lovliggjort.
- Du kan ikke klage til nogen, hvis taget falder sammen dagen efter.
Dine rettigheder:
- Du opnår fuld ejendomsret, når auktionsskødet er tinglyst.
- De tidligere pantehæftelser (gæld), der ikke dækkes af buddet, slettes af Tingbogen. Du overtager altså en “ren” ejendom rent gældsmæssigt (bortset fra eventuelle restancer i størstebeløbet).
Få hjælp til tvangsauktion
Det kræver is i maven og juridisk indsigt at købe på auktion. Hos eBoligadvokat gennemgår vi salgsopstillingen for dig. Vi beregner størstebeløbet, tjekker lejeforhold og repræsenterer dig gerne i Fogedretten.
Kontakt os for en gratis indledende vurdering, inden du byder.
Ofte stillede spørgsmål om tvangsauktion
Den største risiko er, at du køber ejendommen helt uden de normale garantier mod skjulte fejl og mangler. Paula Hammer, seniorjurist hos Forbrugerrådet Tænk, forklarer de manglende rettigheder for køber: “Ved en tvangsauktion køber man ejendommen som beset, og man kan ikke efterfølgende gøre krav gældende mod hverken den tidligere ejer eller realkreditinstituttet. Hvis taget er utæt eller kælderen er fugtig, hæfter du selv for hele regningen fra dag ét”.
Antallet af tvangsauktioner svinger i takt med renteniveauet og de generelle økonomiske konvunktur. Tal fra Danmarks Statistik (DST) viser, at der de seneste år typisk har været gennemført mellem 100 og 200 tvangsauktioner om måneden på landsplan. Selvom dette er et historisk lavt niveau, kræver hver enkelt sag stor juridisk opmærksomhed, da køber står med hele ansvaret for ejendommens juridiske og fysiske stand.
Hele processen for salg af ejendom på tvang er strengt reguleret for at sikre kreditorernes rettigheder og en korrekt afvikling. Retsplejeloven (kapitel 51) fastlægger de præcise regler for, hvordan auktionen skal annonceres, hvordan buddene skal afgives, og hvordan fordeles købesummen mellem de forskellige panthavere. Loven sikrer også rammerne for den 2. auktion, som kan begæres, hvis prisen på den første auktion findes for lav.
Størstebeløbet er en sum penge, som køber skal betale udover selve budsummen for at dække prioriterede krav på ejendommen. Dette beløb dækker typisk udgifter til murer, brandforsikring, ejendomsskatter og omkostninger ved selve auktionssagen. Det er afgørende at kende størstebeløbet på forhånd, da det lægges oven i din købspris og skal betales kort efter auktionen.
Hvis du vinder auktionen med det højeste bud, skal du stille en økonomisk sikkerhed med det samme i fogedretten. Sikkerheden dækker både dit bud og størstebeløbet, og den stilles typisk i form af en bankgaranti eller kontanter. Hvis du ikke kan stille sikkerheden øjeblikkeligt, kan fogedretten vælge at se bort fra dit bud og lade auktionen fortsætte, hvilket gør det nødvendigt at have finansieringen klar før ankomst.
En 2. auktion afholdes, hvis en af panthaverne eller skyldneren mener, at buddet på den første auktion er for lavt, og der er chance for et højere bud. Begæringen om en ny auktion skal ske med det samme efter den første auktion er afsluttet. Den 2. auktion finder sted nogle uger senere, og her er resultatet endeligt, uanset om det højeste bud viser sig at være lavere end ved den første omgang.
Nej, huseftersynsordningen gælder ikke ved tvangsauktioner, og der udarbejdes derfor ingen tilstandsrapport eller elinstallationsrapport. Det betyder også, at du ikke kan tegne en ejerskifteforsikring for at beskytte dig mod skjulte fejl. Din eneste mulighed for at vurdere husets stand er gennem salgsopstillingen og ved at deltage i den officielle fremvisning, som fogedretten har fastsat.
Når du køber på tvangsauktion, overtager du som udgangspunkt ikke den tidligere ejers personlige gæld, men du køber ejendommen fri af alle de pantehæftelser, der ikke bliver dækket af dit bud. Der findes dog visse byrder og servitutter, som kan blive stående på ejendommen, og som du skal respektere. En boligadvokat gennemgår auktionsvilkårene for dig, så du ved præcis, hvilke økonomiske forpligtelser der følger med skødet.
Certificeret boligadvokat med over 10 års erfaring inden for køb og salg af fast ejendom.
Han er specialiseret i at sikre trygge bolighandler gennem uvildig, juridisk rådgivning.
Javed er medlem af både Advokatsamfundet og Danske Boligadvokater, hvilket er din garanti for høj faglig standard og etik.
eBoligadvokat er kendt for høj klienttilfredshed – se vores anmeldelser på Trustpilot.
