Når du låner penge til en bolig, kræver långiver (bank eller realkreditinstitut) sikkerhed for lånet. Denne sikkerhed skabes via et pantebrev. Uden et tinglyst pantebrev kan lånet ikke udbetales.
Hos eBoligadvokat hjælper vi med at sikre, at pantebrevene oprettes med de korrekte vilkår og prioriteter, så du undgår dyre fejl i tinglysningen.
Hvad er et pantebrev?
Et pantebrev er et digitalt gældsbrev, hvor du giver långiver pant i din faste ejendom. Hvis du stopper med at betale afdragene, giver pantebrevet långiver ret til at sende ejendommen på tvangsauktion for at få sine penge igen.
De to mest almindelige typer ved boligkøb er:
- Realkreditpantebrev: Sikkerhed for realkreditlånet (typisk 0-80 % af boligens værdi).
- Ejerpantebrev: Sikkerhed for banklånet (typisk 80-95 % af boligens værdi). Her udsteder du pantebrevet til dig selv og lægger det til sikkerhed i banken (“håndpant”).
Hvad koster det at oprette et pantebrev?
Det er ikke gratis at stifte gæld. Staten opkræver en afgift for at tinglyse pantet. Det er vigtigt at budgettere med disse beløb, da de skal betales kontant ved handlen.
Prisen består af en fast og en variabel del:
- Fast afgift: 1.850 kr.
- Variabel afgift: 1,45 % af pantebrevets hovedstol. (Beløbet rundes op til nærmeste 100 kr.).
Regneeksempel
Du optager et lån på 2.000.000 kr.
- Fast afgift: 1.850 kr.
- Variabel afgift (1,45 % af 2 mio.): 29.000 kr.
- Samlet pris til staten: 30.850 kr.
Tip: Ved omlægning af lån eller ejerskifte kan man ofte genbruge den gamle afgift (stempelrefusion). Det kan spare dig for tusindvis af kroner. Vi tjekker altid, om der er afgift at hente fra sælgers gamle lån.
Prioritetsrækkefølge – Hvem står først i køen?
Pantebreve tinglyses i en bestemt rækkefølge (prioritet). Det afgør, hvem der får penge først ved en eventuel tvangsauktion.
| Prioritet | Lånetype | Dækning |
| 1. Prioritet | Realkreditlån | Dækker typisk 0–80 % af værdien. Har førsteret til pengene. |
| 2. Prioritet | Banklån (Ejerpantebrev) | Dækker typisk 80–95 % af værdien. Større risiko for banken, derfor højere rente. |
| 3. Prioritet | Øvrige kreditorer | F.eks. udlæg fra Skattestyrelsen eller private kreditorer. |
Sådan foregår processen
Hele processen er digital og foregår via Tinglysning.dk.
- Oprettelse: Banken eller din boligadvokat opretter pantebrevet digitalt.
- Kontrol: Vi tjekker vilkårene (rente, løbetid, afdragsfrihed) før underskrift.
- Underskrift: Du underskriver med MitID.
- Tinglysning: Dokumentet sendes til Tinglysningsretten.
- Anmærkningsfrit: Når pantebrevet er lyst uden anmærkninger (dvs. ingen andre rettigheder står i vejen), udbetales lånet.
Få hjælp til dokumenterne
Selvom banken ofte står for oprettelsen, er det vigtigt at have en uvildig rådgiver. Bankens dokumenter sikrer banken – vi sikrer dig. Vi kontrollerer, at du ikke skriver under på urimelige vilkår omkring indfrielse eller misligholdelse.
Kontakt eBoligadvokat, hvis du vil være sikker på vilkårene i din boligfinansiering.
Ofte stillede spørgsmål om pantebreve
Skødet beviser, at du ejer boligen. Pantebrevet beviser, at du skylder penge i boligen. Begge skal tinglyses.
Ja, delvist. Hvis sælger har lån i ejendommen, kan du ofte overføre tinglysningsafgiften (værdiafgiften) til dit nye lån. Du betaler så kun den faste afgift på 1.850 kr. for det beløb, du “arver”.
Det er en form for pantebrev, der ofte bruges til sikkerhed for et mellemværende, hvor beløbet kan variere (f.eks. en kassekredit eller erhvervslån). Det ses sjældnere ved almindelige huslån i dag.
Certificeret boligadvokat med over 10 års erfaring inden for køb og salg af fast ejendom.
Han er specialiseret i at sikre trygge bolighandler gennem uvildig, juridisk rådgivning.
Javed er medlem af både Advokatsamfundet og Danske Boligadvokater, hvilket er din garanti for høj faglig standard og etik.
eBoligadvokat er kendt for høj klienttilfredshed – se vores anmeldelser på Trustpilot.
