En

Alt du skal vide om boligkøb

 

Den komplette guide til førstegangskøberen

Når du skal købe hus eller lejlighed for første gang, er der ikke bare et væld af følelser og penge i spil – der er også en lang række nye begreber. Som Boligadvokat gennemgår vibolighandlen fra A-Å, så du kan møde velforberedt til fremvisningen.

 

Det er piece of cake at købe en bolig, er det ikke? Find drømmeboligen på nettet, kontakt ejendomsmægleren, få en fremvisning, byd og bum… så har du købt familiens nye sted.

Det ville være skønt, hvis det var så enkelt. Hvis du kunne vide dig sikker på en god handel. På ikke at blive snydt eller ramle ind i uforudsete udgifter og problemer med boligen. Desværre er det ikke sådan, landet ligger – der er meget mere i en bolighandel end som så, og derfor anbefaler vi altid, at du allierer dig med de rette fagpersoner.

Som udgangspunkt er der 3 fagligheder, du skal have fat i:

  • Din bankrådgiver
  • Ejendomsmægleren
  • En boligadvokat

Men hvordan griber du dit første boligkøb an?

 

Start i banken – ikke på boligsiderne

Det er fristende – virkelig fristende – at indlede jagten på din drømmebolig på nettets mange boligsider, men det er ikke det bedste udgangspunkt for en god handel. Det er let at forelske sig i et hjem, men det er også farligt at gøre, inden du er bevidst om, hvor mange penge du har at handle med.

Start derfor boligjagten ved at kontakte din bankrådgiver og aftal et møde, hvor I kan gennemgå dit budget. Derefter opstiller banken et regnskab, der viser præcis, hvor meget du kan købe bolig for, og med det i hånden kan du begynde at kigge dig omkring.

Har du tid og lyst, kan du med fordel henvende dig til 2-3 forskellige banker, så du sikrer dig, at du får den bedst mulige boliglånspakke.

– og så kommer næste skridt: Ejendomsmæglerne. Og de er ikke på din side!

 

Boligsøgning og ejendomsmæglere

I dag er det let at lede efter boliger på nettet, og derfor starter de fleste jagten der. Kig dig omkring, undersøg markedet og tjek hvad du kan få for dine penge i forskellige områder af byen.

Uanset om du er førstegangskøber eller ej, så er det som regel nødvendigt med en række kompromiser; du kan sjældent få råd til mange værelser, masser af kvadratmeter, stor dobbeltgarage, nyt køkken, renoverede gulve og den bedste placering i byen på én og samme tid. Sæt dig ned, tænk dig godt om og vurdér, hvad der er vigtigst for dig. Er det placeringen eller garagen? Antal værelser eller boligens stand? Når du har kravene på plads, er det lettere at søge på relevante boliger, og når du har fundet den eller dem, du er interesseret i, kan du kontakte ejendomsmægleren for en fremvisning.

Og her kommer så det vigtige: Ejendomsmægleren arbejder for sælger – ikke for dig! Det betyder, at det er mæglerens job at få den bedste handel til sin kunde, og derfor er det ikke dine interesser, der kommer først. Vedkommende kan være nok så sød, svare tilpas grundigt på dine spørgsmål og virke sød og ærlig – men du har brug for din egen rådgiver.

– og derfor bør du altid alliere dig med en god boligadvokat, når du køber bolig.

 

Boligadvokatens rolle i din bolighandel

Når dine hårdt tjente penge skal skydes i en bolig, skylder du dig selv og dine nærmeste at gå købet grundigt efter i sømmene. Det er svært – hvis ikke umuligt – at gøre på egen hånd, og derfor skal du have en boligadvokat ved din side i forbindelse med dit boligkøb[Linket åbner i et nyt vindue]

Boligadvokaten gennemgår handlen minutiøst fra ende til anden og sætter spørgsmålstegn ved de mange små detaljer, du selv har overset. Vedkommende varetager korrespondancen med ejendomsmægleren, sørger for at der bliver tjekket op på fejl og mangler i boligen og undersøger, om der er belæg for et nedslag i prisen, eller om der er ting, som står i vejen for dine fremtidige drømme for boligen.

De tre største fælder, du risikerer at møde, hvis du springer boligadvokaten over, er:

  • Begrænsede lokalplaner
  • Forurening på grunden
  • Problemer med konstruktioner

Vi gennemgår dem enkeltvis nedenfor, så læs med.

 

De tre største (og dyreste) fælder ved boligkøb

Som det første tager vi et kig på begrænsede lokalplaner. En lokalplan er en plan for det område, din udsete bolig ligger i. Den er defineret af kommunen, og du har ikke mulighed for at vige fra lokalplanen, hvis du eksempelvis drømmer om en tilbygning, om solceller på taget eller om at inddrage kælderen til beboelse – medmindre lokalplanen tillader det.

Du risikerer også, at der er planlagt et stort erhvervsbyggeri rundt om hjørnet, at naboejendommen skal bygges om til kontorer, der øger trafikken på vejen eller at tinglyste servitutter foreskriver en offentlig sti tværs igennem din grund.

Farerne er mange, og det er vigtigt at være opmærksom på lokalplanerne i dit kommende nærområde. Måske giver de slet ikke problemer, men det ville være ærgerligt, hvis de ender med at stå i vejen for de drømme, du har for fremtiden.

Lad os tage et kig på det næste punkt: Forurening på grunden. Ifølge Bolius er der mere end 40.000 forurenede grunde i Danmark, og det kan hurtigt løbe op i flere hundredetusinde kroner at rense jorden op. Som udgangspunkt har ejendomsmægleren pligt til at oplyse dig om eventuel forurening på den grund, du har udset dig, men der kan opstå fejl, og i sidste ende er det op til dig – eller din boligadvokat – at sikre, at det ikke er tilfældet.

Sidst men ikke mindst har vi boligens konstruktioner. Har du overset faktorer som et tag, der snart skal skiftes eller en mur, der er ved at skride, så risikerer du at løbe ind i enorme udgifter, når nøglerne ligger i dine hænder. Det er tilstandsrapporten, du skal skæve til, når du skal opklare fejl og mangler i boligens stand, men den kan være svær at forstå – selv for en boligadvokat. Hvis boligadvokaten vurderer, at det er nødvendigt, vil du blive anbefalet at henvende dig til en ekstern byggesagkyndig, der kan gennemgå boligen med dig, inden du byder.

 

 

Bolighandlens mange dokumenter

Salgsopstillingen og købsaftalen er de to dokumenter, de fleste førstegangskøbere kender til, selvom de aldrig har handlet en bolig før. Men der er flere dokumenter og trin i købsprocessen, og hvis du er velforberedt, er chancen for en god handel større.

De primære dokumenter, du kommer til at stifte bekendtskab med, er:

  • Salgsopstilling
  • Købsaftale
  • Ejendomsdatarapport
  • Tilstandsrapport
  • Energimærke
  • Elinstallationsrapport
  • Ejerskifteforsikring
  • Skøde
  • Refusionsopgørelse

Salgsmaterialet og ejendommens dokumenter er omfattende læsning, og for den utrænede kan de juridiske formuleringer være svære at forstå.

Vi giver dig en kort introduktion til de enkelte papirer og anbefaler igen, at du allierer dig med en boligadvokat.

 

Hvad er en salgsopstilling?

Salgsopstillingen er kort og godt en præsentation af den bolig, du har fået for øje. Den indeholder billeder, beskrivelser, tekniske data og økonomiske forhold, der vedrører boligen, og det er din første introduktion til hjemmet.

De fleste salgsopstillinger ligner hinanden, fordi Dansk Ejendomsmæglerforening har lavet en skabelon, som mange mæglere følger.

Det er fristende at skøjte let henover salgsopstillingen og direkte videre til en fremvisning, men det er et essentielt dokument i din handel, da den senere indgår som en del af købsaftalen. Husk derfor at bruge god tid på at læse den igennem, og vær opmærksom på, at der kan være ændringer eller tilføjelser til den første version, så den kan ændre sig undervejs i forhandlingerne.

– og husk også, at salgsopstillingen er det dokument, der skal få boligen til at vise sig fra sin absolut flotteste side, så en køber bider på krogen hurtigst muligt. Du må gerne være kritisk, og det er vigtigt, at du spørger ind til de ting, du ikke forstår, så du ved, hvad du går ind til, hvis du byder på boligen.

 

Hvad er en købsaftale?

Købsaftalen er vel nok handlens vigtigste dokument. Det er her, aftalen mellem dig og sælger skrives ned – det er den endelige kontrakt.

Som med alle andre aftaler og kontrakter, er købsaftalen omfattet af aftaleloven, og det betyder, at den er bindende, når begge parter har underskrevet. Du kan altså ikke trække dig fra handlen uden omkostninger, hvis du først har underskrevet, og derfor skal du altid rådføre dig med en boligadvokat, inden du sætter din underskrift. Alternativt skal du få indført et advokatforbehold, der giver dig X antal dage til at diskutere handlen med din advokat, som efterfølgende kan trække dig ud af handlen, hvis der er fejl eller mangler, du har overset.

Der er en række oplysninger, som skal være tilgængelige i købsaftalen, så både du og sælger ved, hvad handlen indebærer rent praktisk. Det drejer sig blandt andet om:

  • Navn på køber og sælger
  • Ejendommens adresse
  • Matrikelnummer
  • Boligens størrelse
  • Boligens pris
  • Overtagelsesdag
  • Individuelle vilkår for handlen

Umiddelbart lyder det som et omfattende dokument, og det er det på sin vis også, men som regel er det ejendomsmægleren, der udarbejder det. Din opgave er at gennemgå købsaftalen med din boligadvokat, så I sikrer, at alt er, som det skal være.

 

Hvad er en ejendomsdatarapport?

Ejendomsdatarapporten er et dokument, sælger indhenter for at give dig komplet overblik over boligen. Den indeholder omkring 50 forskellige oplysninger fra offentlige registre og myndigheder, fx BBR-oplysninger, energimærke, tilstandsrapport, ejendomsskattens størrelse mm. Alt sammen forhold der er relevante at kende, inden du byder på en bolig.

Samtidig vil det fremgå af ejendomsdatarapporten, om der eksempelvis er en olietank på grunden, en uafsluttet byggesag eller planer for ændringer i afløbsforhold etc. – ting der i sidste ende kan betyde flere udgifter til dig.

Det er omfattende med alle de oplysninger i ejendomsdatarapporten, men din boligadvokat gennemgår hver og én af dem, så du ved præcis, hvad du går ind til, når du underskriver købsaftalen.

 

Hvad er en tilstandsrapport?

Tilstandsrapporten er et essentielt dokument i din bolighandel – det er nemlig her, du får et indblik i bygningens faktiske stand. I princippet er tilstandsrapporten et frivilligt dokument i en bolighandel, men hvis du ønsker en ejerskifteforsikring, kommer sælger ikke udenom rapporten.

Ved at gennemgå tilstandsrapporten med lup ord for ord, får du et grundigt indblik i boligens stand, og på den måde undgår du grimme overraskelser efter overtagelsen – i hvert fald på de synlige del af boligen.

Tilstandsrapporten udarbejdes ud fra en karakterskala, der bygger på et visuelt syn. Karaktererne går under navnene IB, K0, K1, K2, K3 og UN, og der er ikke nødvendigvis sammenhæng mellem den byggetekniske vurdering og prisen for en eventuel udbedring.

Din boligadvokat gennemgår tilstandsrapporter i forbindelse med alle boligsager, men vedkommende er sandsynligvis ikke ekspert i at vurdere størrelsen på en skade eller prisen for at ordne den, og derfor vil du i mange tilfælde blive anbefalet at gennemgå boligen med en ekstern byggesagkyndig.

 

Hvad er et energimærke?

De fleste boliger skal energimærkes, når de skal sælges – på den måde kan du nemlig sammenligne huse og lejligheder ud fra deres energimæssige stand.

Samlet set beskriver energimærket boligens energiforbrug, så du kan få et overblik over husets energiøkonomiske stand – altså hvad det vil koste i varme-, el- og vandforbrug at bo i huset med din familie. Det er essentiel viden, når du skal lægge et budget for fremtiden.

Du kan også bruge energimærket til at vurdere, om det er nødvendigt med efterisolering, udskiftning af fyr eller lignende tiltag, der kan forbedre energimærket og sænke forbruget, så du efterfølgende sidder billigere i boligen.

Skalaen for energimærket er blevet udvidet gennem de seneste år, så den nu går fra A2020 til G, hvor A2020 er det mest energivenlige prædikat, mens G er det værste.

 

Hvad er en elinstallationsrapport?

Ligesom tilstandsrapporten fortæller om husets byggetekniske stand, forklarer elinstallationsrapporten om boligens elektriske installationer, deres lovlighed og funktionsdygtighed. Det er en god guideline til at imødekomme eventuelle økonomiske overraskelser, når du har fundet din drømmebolig, og du kan bruge rapporten som grundlag for at få udbedret eventuelle elektriske mangler, inden du underskriver købsaftalen.

Elinstallationsrapporten udarbejdes af en elinstallatør – som oftest på vegne af sælger – og det er et nødvendigt dokument, hvis du vil tegne en ejerskifteforsikring.

Elinstallationsrapporten indeholder blandt andet:

  • Kontrol af eltavler
  • Kontrolmåling af fejlstrømsafbrydere
  • Kontrol af materiel bag afbrydere, stikkontakter og lampeudtag
  • Kontrol af lavinstallationer
  • Kontrol af elinstallationer
  • Kontrol af beskyttelse mod direkte og indirekte berøring med spændingsførende dele – i forhold til risikoen for elektriske stød.

I forbindelse med elinstallationsrapporten skal du være opmærksom på, at det er alle synlige elinstallationer, der kontrolleres, mens der kun tages stikprøver på de usynlige installationer, og det er derfor ikke en rapport, der dækker 100% over alle elinstallationer.

 

Hvad er en ejerskifteforsikring?

Med en ejerskifteforsikring er du dækket i tilfælde af skjulte skader på boligen, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, og det er ofte en god idé at investere i denne form for dækning – om end det er helt frivilligt.

Ejerskifteforsikringer kan tegnes for enfamiliehuse, rækkehuse, sommerhuse og ejerlejligheder, men sidstnævnte finder som regel ikke sted, da det er en omfattende proces at udarbejde en tilstandsrapport på en ejerlejlighed – den skal nemlig omfatte hele bygningen.

Det er sælgers ansvar at indhente tilbud på en ejerskifteforsikring, og typisk dækker den i 5 år. Prisen ligger som regel mellem 10.000 og 30.000 kr. inkl. moms og deles mellem sælger og køber. Vil du dækkes yderligere ind, kan du vælge en udvidet ejerskifteforsikring, der har en løbetid på 10 år og dækker flere forhold, fx ulovlige kloak- og stikledninger på grunden, forhold ved grunden der medfører skader på bygningen og i nogle tilfælde forurening på grunden.

Som nævnt er det frivilligt, om du ønsker at tegne en ejerskifteforsikring, men det er en god idé, hvis du vil sikre dig mod uforudsete udgifter i form af usynlige skader, fejl og mangler i boligen.

 

Hvad er et skøde?

Skødet er kort og godt det dokument i din bolighandel, der bekræfter, at du nu er den retmæssige ejer af en given ejendom. Dokumentet skal udarbejdes efter fastsatte krav, ligesom det skal formuleres juridisk korrekt og tinglyses i tingbogen, før det er gyldigt.

Modsat købsaftalen indeholder skødet ikke individuelle aftaler mellem dig og sælger – kun faktuelle data om selve handlen: de involverede parters navne, ejendommens adresse, eventuelle pantehæftelser, overtagelsesdagen og købesummen.

Al formalia kan du i princippet håndtere selv, hvis du ønsker det – men det er ikke noget, vi anbefaler. Har du allerede inddraget boligadvokaten som en del af din bolighandel, er udarbejdelsen af skødet som regel en del af pakken, og alternativt er det ikke en stor udgift sammenlignet med de penge, du bruger på selve boligen.

Når du regner på prisen for et skøde, skal du huske, at der udover salær til advokaten skal betales en fast tinglysningsafgift på 1.660 kr. til staten sammen med et tillæg på 0,6% af købesummen.

Beregn dine onkostninger til tinglysninger her: [TINGLYSNINGSBEREGNER] (Linket åbner i et nyt vindue)

 

Hvad er en refusionsopgørelse?

I forbindelse med al papirarbejdet i din bolighandel, vil du på et tidspunkt løbe ind i begrebet ”refusionsopgørelse.” En refusionsopgørelse er en opgørelse over de økonomiske mellemværende, der er mellem dig og sælger, når du overtager boligen.

Det drejer sig først og fremmest om udgifter, som sælger har betalt forud for overtagelsesdagen, fx accontobetalinger til vand, varme og el, ejendomsskat og lignende. Et kompliceret regnestykke du med fordel kan overlade til din boligadvokat.

 

 

Hvad koster en boligadvokat?

Som med alt andet der vedrører køb og salg er det essentielt at vide, hvad en boligadvokat koster og ikke mindst om det er nødvendigt at alliere sig med én – så lad os tage et kig på det.

Prisen for køberrådgivning varierer fra advokat til advokat og endda fra landsdel til landsdel. Hos eBoligadvokat har vi valgt en enkel teknik til fastsættelse af priser: Et fast salær, ingen ekstraudgifter eller skjulte gebyrer og ”ingen handel, ingen regning.”

Vælger du eBoligadvokat som din advokat, koster det:

  • 6.750 kr. ved køb af hus
  • 6.750 kr. ved køb af ejerlejlighed
  • 6.750 kr. ved køb af projektbolig
  • 6.750 kr. ved køb af sommerhus
  • 4.500 kr. ved køb af andelsbolig

Vores boligrådgivningspakker omfatter alt, hvad der er relevant i en bolighandel, så du er dækket fra ende til anden. Går handlen i vasken pga. uenigheder eller andre årsager, skal du ikke betale salær; vi arbejder nemlig ud fra mottoet ”ingen handel, ingen regning.” Det, synes vi, er mest fair.

 

Kan du undvære en boligadvokat?

Det korte svar er helt ligetil: Selvfølgelig kan du undvære en boligadvokat! Men det er ikke noget, vi anbefaler, hvis du vil være sikker på en god og fair handel, der ikke ender i uforudsete udgifter og økonomiske overraskelser, der gør din boligdrøm til mareridt i løbet af nul komma fem.

Potentielt set kan en boligadvokat spare dig for rigtig mange penge, og set i lyset af den nette sum, en boligrådgivningspakke koster, vil du opleve, at der endda kan være penge at hente ved at alliere dig med en boligadvokat.

Hvordan?

Vores erfaring viser, at de faldgruber vi undgår i købsaftalen, og den rådgivning du får i forbindelse med lånetilbud, lånefinansiering, renter m.m., ender med at spare klienten for så mange penge, at udgiften til advokaten hurtigt er tjent hjem.

Samtidig er der det helt essentielle argument, at du kan sove roligt om natten, hvis du lader en boligadvokat gennemgå din handel for dig – du kan ganske enkelt være 100% sikker på ikke at købe katten i sækken.

 

Hvornår skal du kontakte en boligadvokat?

I princippet kan du vælge at kontakte boligadvokaten allerede i det øjeblik, du indleder jagten på din drømmebolig. De fleste venter dog til der er en reel købsaftale på bordet, og er det også tilfældet for dig, så husk at få indført et advokatforbehold, inden du underskriver.

Du kan vælge kun at bruge advokaten i forbindelse med skødeskrivning, men mere end halvdelen af alle boligkøbere lader boligadvokaten stå for den komplette berigtigelse af handlen – altså lader vedkommende varetage processen fra start til slut med alt, hvad det indebærer af gennemgang af dokumenter, skødeskrivning, tinglysning og refusionsopgørelse.

 

Vælg en Certificeret Boligadvokat

Har du fundet din drømmebolig, så står du nu overfor det næste spørgsmål: Hvilken boligadvokat skal du vælge? Der er mange. Store advokathuse og små virksomheder. Lokale advokater og de landsdækkende af slagsen. Dyre boligkøbspakker og mere budgetvenlig løsninger. Hvordan skal du vælge, og hvad skal du fokusere på i udvælgelsen?

Hvis du kun har ét parameter at dømme ud fra, anbefaler vi, at du vælger en boligadvokat, der er certificeret af Danske BOLIGadvokater. [Linket åbner i et nyt vindue]

En Certificeret Boligadvokat er specialist i køb og salg af hus, lejlighed og andelsbolig, men det er ikke dét, der skal overbevise dig. Det skal derimod det faktum, at en certificeret advokat yder dig 100% uvildig rådgivning – vedkommende har ganske enkelt forpligtet sig til ikke at modtage provision, bonus, honorar eller nogen anden form for betaling fra tredjepart, og derfor kan boligadvokaten koncentrere sig fuldt og fast om at indgå den absolut bedste handel for lige præcis dig.

Udover den uafhængige rådgivning er der andre gode fordele ved at vælge en boligadvokat, der er certificeret af Danske BOLIGadvokater – der er nemlig en række krav, vedkommende har forpligtet sig til at leve op til. Boligadvokaten skal eksempelvis:

  • Være ansvarsforsikret
  • Tilbyde et gratis formøde
  • Arbejde til en fast aftalt pris
  • Tilbyde rådgivning om testamente, ægtepagt og samejeoverenskomst
  • Deltage i årlig efteruddannelse inden for boligområdet
  • Efterleve et regelsæt fastsat i samarbejde med Forbrugerrådet
  • Stille op til kontinuerlig kontrol af en auditor og af et kontroludvalg

Lever boligadvokaten ikke op til de fastsatte krav, mister vedkommende sin certificering. Vælger du en Dansk BOLIGadvokat som din sparringspartner i bolighandlen, får du derfor fuld tryghed under hele processen.

eBoligadvokat er naturligvis Certificeret Boligadvokat, og du skal ikke tøve med at kontakte os, hvis du mangler en rådgiver ved din side.

 

Opsummering – det hjælper boligadvokaten med

Vi har været vidt omkring for at give dig et grundigt indblik i processen bag et boligkøb, og forhåbentlig er du godt rustet til at købe din første bolig. Har du mistet overblikket  over, hvad boligadvokaten kan gøre for dig, samler vi op lige her – nedenfor finder du en liste over de elementer, der blandt andet indgår i boligadvokatens rådgivning:

  • Boligens pris
  • Boligens anvendelig
  • Fortrydelsesret
  • Advokatforbehold
  • Tilstandsrapport
  • Elinstallationsrapport
  • Energimærke
  • Ejerskifteforsikring
  • Forsikringsforhold generelt
  • Miljøforhold
  • Finansiering
  • Kurssikring
  • Servitutter, byrder og hæftelser
  • Købsaftalens indgåelse
  • Skøde og refusionsopgørelse
  • Testamente og ægtepagt

Sidstnævnte – testamente og ægtepagt – har vi ikke været omkring i denne omgang, da det er en helt anden historie end bolighandlens mange processer. Dog er det et væsentligt element, hvis du køber bolig sammen med din partner eller ægtefælle, og derfor introducerer boligadvokaten dig for emnerne, så snart handlen er afsluttet.

 

Kontakt eBoligadvokat i dag

Hos eBoligadvokat arbejder vi ud fra en ideologi om at tilbyde vores klienter en sikker og tryg bolighandel til en skarp pris. Vi kan hjælpe dig uanset, hvor i landet du køber din bolig, og vi sørger for at guide dig trygt gennem boligkøbets mange faser, så du kan sove roligt om natten.

Leder du efter en Certificeret Boligadvokat, skal du endelig ikke tøve med at tage kontakt. Du kan ringe helt uforpligtende på tlf. +45 31202424, sende en mail på ja@eboligadvokat.dk eller udfylde kontaktformularen – vi er lettest at fange inden for de officielle åbningstider, men har du travlt, så giv os gerne et kald, selvom kontoret har lukket. Måske er du heldig – og hvis ikke så vender vi tilbage hurtigst muligt.

Nyttig info